不動産相続の税金はいくらかかる？親から受け継いだ家の負担を分かりやすく解説

親から不動産を相続したとき税金はいくら？

親から不動産を引き継ぐときには、まず相続税がかかるかどうかを確認する必要があります。
そのうえで、不動産の名義を自分に変更する際の登録免許税や、その後毎年かかる固定資産税なども意識しておくことが大切です。
一方で、相続による取得には不動産取得税がかからないことが、各都道府県の案内などで示されています。
このように、不動産の相続では複数の税金が関係するため、全体像を整理しておくことが重要です。

相続税は、遺産の合計額から基礎控除額を差し引き、残りがある場合にだけ課税されます。
現在の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」とされており、遺産総額がこの金額以下であれば相続税はかからず申告も不要です。
ただし、不動産以外の預貯金や有価証券、生命保険金なども含めた「遺産の合計額」で判定される点に注意が必要です。
そのため、不動産だけを見て判断せず、相続財産全体を把握したうえで税金の有無を考えることが欠かせません。

実際に「いくらかかるか」を考える際には、いくつかのポイントを順番に確認していくと整理しやすくなります。
まず、不動産の固定資産税評価額や相続税評価額を確認し、相続する不動産全体のおおよその価値を把握します。
次に、法定相続人の人数を確認し、先ほどの基礎控除の式に当てはめて、相続税がかかる可能性があるかを見ます。
あわせて、不動産以外の財産やローンなどの負債の有無も整理しておくことで、相続税だけでなく、登録免許税や固定資産税など今後の負担も見通しやすくなります。

不動産相続の税金はいくら？基本の計算ステップ

不動産の相続税を考えるときは、全体の流れを押さえておくことが大切です。
まず、相続税の対象となる遺産の総額を把握し、そこから基礎控除額を差し引いて課税遺産総額を求めます。
次に、課税遺産総額を法定相続分で按分し、国税庁が公表している相続税の税率表と速算表を用いて各人の税額を計算します。
最後に、その合計額から配偶者の税額軽減などの各種控除を差し引くことで、実際に納める相続税額が決まります。

不動産については、まず「相続税評価額」を出すことが必要です。
宅地や一戸建てが面している道路に路線価が定められている場合、路線価に土地の面積や形状などの補正を掛け合わせる方法で評価額を求めます。
一方、路線価が付されていない地域の土地や建物については、固定資産税評価額を基に一定の倍率を掛けて相続税評価額を求める方法が用いられます。
このように、日ごろ目にする固定資産税評価額を手掛かりに、おおまかな相続税評価額のイメージをつかむことができます。

親から不動産だけを相続した場合でも、自分で大まかな相続税額の目安を計算することは可能です。
まず、固定資産税の納税通知書などから土地と建物の固定資産税評価額を確認し、路線価や倍率方式を参考にして相続税評価額のおおよその合計額を把握します。
次に、その金額と相続人の人数を基に、基礎控除額である「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を差し引いて、課税対象となるかどうかを確認します。
そのうえで、課税となりそうな場合には、税率表を見ながら概算の税額を試算し、早めに専門家へ相談するかどうかを検討していくことが重要です。

親の不動産を相続した後にかかるその他の税金と費用

親の不動産を相続すると、名義変更を行う際に登録免許税がかかります。
相続登記の登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に税率0.4％を乗じて計算する仕組みです。
概算額を知りたいときは、固定資産税の納税通知書などで評価額を確認し、「評価額×0.004」で求めると目安になります。
なお、相続による取得については、不動産取得税は原則として非課税とされています。

相続登記が済んだ不動産を所有し続けると、毎年、固定資産税や都市計画税が課税されます。
固定資産税の標準税率は1.4％、都市計画税の制限税率は0.3％とされており、多くの自治体がこれを目安に税率を定めています。
これらは、固定資産税評価額に税率を乗じて計算されるため、評価額が高いほど毎年の負担も大きくなります。
相続後に不動産を保有し続ける場合は、将来の税負担も見込んだ資金計画を立てておくことが大切です。

将来、不動産を売却する場合には、譲渡所得税として所得税と住民税がかかる可能性があります。
譲渡所得は、売却代金から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算し、その金額に長期・短期の区分に応じた税率を適用して税額を求めます。
相続により取得した不動産を一定期間内に売却した場合には、相続税の一部を取得費に加算できる特例が用意されており、相続時の税金と売却時の税金が相互に関係します。
相続した不動産を手放すかどうかを検討するときには、このような将来の譲渡所得税の仕組みも踏まえて判断することが重要です。

不動産相続の税金を抑えたい人が今できること

不動産の相続税を抑えるためには、制度として用意されている特例を正しく理解し、条件に合うものを選んで活用することが大切です。
中でも代表的なものが、小規模宅地等の特例です。
これは、一定の要件を満たす親の自宅や事業用の土地について、相続税評価額を大きく減額できる制度です。
居住を続ける相続人の有無や持ち分割合など、適用条件が細かく決められているため、早い段階から確認しておくことが重要です。

小規模宅地等の特例のうち、被相続人が居住していた宅地については、一定の同居親族や持ち家のない親族が引き続き居住することなどを条件として、最大で土地面積のうち一定部分まで評価額を大幅に減額できる仕組みになっています。
この減額により、同じ面積の土地であっても相続税額が大きく変わる可能性があります。
ただし、賃貸に出したり、短期間で売却したりすると特例の適用に影響が出ることがあるため、将来の利用方針も含めて検討する必要があります。
適用の可否は、相続開始前の住まい方や家族構成によって左右されるため、事前の情報整理が欠かせません。

相続税の負担を抑えるには、税額そのものを減らす対策だけでなく、申告と納付の期限を守ることも欠かせません。
相続税の申告と納付には、相続の開始を知った日の翌日から起算して一定期間という明確な期限があり、遅れると加算税や延滞税がかかる可能性があります。
一度に現金で納付することが難しい場合には、条件を満たせば延納や物納といった方法を選べる制度も用意されています。
相続財産の大半が不動産で、すぐに現金化しにくい場合は、早めに納税資金の手当てや納付方法の選択肢を確認しておくことが安心につながります。

不動産相続の税金をできるだけ抑えたい場合、自分だけで判断せず、早めに専門家へ相談することが有効です。
相談の際には、不動産の登記事項証明書や固定資産税の課税明細書、預貯金や有価証券など他の財産の残高が分かる資料、借入金や未払い金に関する書類をそろえておくと、具体的な試算がしやすくなります。
また、誰がどの財産を相続するかの希望や、将来の利用予定についても整理して伝えると、特例の適用可能性や節税の余地を検討しやすくなります。
申告期限まで時間があるうちから準備を始めることで、自分に合った対応策を選びやすくなります。

まとめ

親から不動産を相続すると、相続税だけでなく登録免許税や固定資産税など、複数の税金や費用が関係します。
「いくらかかるか」は、不動産の評価額や相続人の人数、他の財産や負債の有無で大きく変わります。
一方で、小規模宅地等の特例などを使えば、税負担を大きく抑えられる可能性もあります。
当社では、不動産の評価額の確認から税金の目安試算、今後の活用や売却の相談まで、まとめてサポートしています。
親の不動産相続で「税金がいくらかかるのか不安」という方は、まずはお気軽にご相談ください。