旧耐震住宅は本当に売れにくいのか？対策を知り資産価値を守る方法を解説

旧耐震住宅が売れにくいと言われる本当の理由

旧耐震住宅が売れにくい背景には、まず建築基準法上の耐震基準の違いがあります。
建物の耐震基準は、1981年6月1日施行の改正を境に大きく見直され、それ以前の建物は「旧耐震基準」、以降は「新耐震基準」によって設計されています。
国土交通省は、昭和56年以前に建築された住宅には耐震性が不十分なものが多いとし、所有者による耐震化の重要性を示しています。
新耐震基準では、より大きな地震動を想定して倒壊・崩壊を防ぐ考え方が強化されているため、購入希望者は築年や構造を慎重に確認するようになってきています。

次に、住宅ローンや税制上の優遇措置との関係が、旧耐震住宅を不利にしている要因です。
多くの住宅ローンでは、返済原資や担保評価に加えて、建物の耐震性や劣化状況などを総合的に審査しており、旧耐震住宅では追加の確認や条件が付く場合があります。
住宅ローン減税についても、原則として耐震基準に適合することが要件とされており、既存住宅では新耐震基準に適合することが築年数要件の緩和条件とされています。
このように、資金調達や税負担の面で新耐震住宅が優遇されやすい仕組みが、結果として旧耐震住宅の購入希望者を減らし、売れにくさにつながりやすくなっています。

さらに、地震への不安や将来の修繕費用をめぐる心理も、旧耐震住宅が敬遠される大きな理由です。
国土交通省は、今後発生が想定される大規模地震に備えて住宅・建築物の耐震化を重要課題としており、旧耐震住宅について耐震診断や耐震改修の必要性が示されています。
購入希望者の側から見ると、万一の際の倒壊リスクや、耐震改修・老朽部分の修繕にかかる費用と手間をあらかじめ織り込んで検討せざるを得ません。
そのため、同じ価格帯であれば新耐震基準の住宅や、耐震性が確認された住宅を優先し、旧耐震住宅への購入判断は慎重になりやすいのが実情です。

旧耐震住宅をそのまま売る場合に知っておくべきリスク

旧耐震住宅を長期間保有し続けると、日々の維持管理費や経年劣化への対応費用が積み重なります。
固定資産税も毎年発生し、入居者不在のまま放置すると費用負担に見合う収益を得られない状態が続きます。
さらに、人が住まなくなった住宅は老朽化が進みやすく、雨漏りや腐朽などにより建物状態が急速に悪化するおそれがあります。
適切な管理が行われないまま空き家化すると、周辺環境への悪影響や防災上の支障が大きくなり、将来の利活用の選択肢が狭まる点にも注意が必要です。

管理が行き届かない空き家が増加していることを受けて、「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、倒壊や衛生面などで周囲に悪影響を及ぼすおそれのある空き家への対策が強化されています。
適切な管理が行われていない空き家は、市区町村から「管理不全空家」や「特定空家」に位置付けられ、指導や勧告、命令、さらには行政代執行による解体の対象となる場合があります。
また、「特定空家」などに該当すると、土地に対する固定資産税の住宅用地特例が解除され、税負担が大きく増える可能性があります。
このように、単に「使っていないから放置する」という判断は、将来的な税負担や行政指導のリスクを高める結果につながりかねません。

旧耐震基準で建てられた住宅については、大規模地震時の倒壊リスクが懸念されており、国も耐震化を重要な課題として位置付けています。
建築基準法の耐震基準が強化される前に建築された住宅には、耐震性が不十分なものが多く存在するとされ、所有者に対して耐震診断や耐震改修の促進が図られています。
こうした耐震性への不安がある建物は、市場での評価が低くなりやすく、資産価値の目減りが進むおそれがあります。
地震による損傷や倒壊が発生した場合には、修繕費用や解体費用が一度に発生するだけでなく、近隣に被害を及ぼした際の賠償リスクも考慮する必要があります。

旧耐震住宅を相続した場合、共有名義のまま方針が決まらず、管理や費用負担があいまいな状態で放置されることがあります。
相続人が遠方に居住している場合には、定期的な見回りや修繕手配が難しくなり、結果として管理不全の空き家となるおそれが高まります。
空き家の状態が悪化すると、周辺への落下物や雑草・害虫の発生などが問題となり、行政から指導や勧告を受ける場合もあります。
相続時には、名義整理や今後の活用・売却方針を早めに検討しないと、管理負担だけが増え、気付いたときには解体や是正に多額の費用が必要になる可能性がある点を理解しておくことが大切です。

旧耐震住宅を売れにくいままにしないための具体的な対策

まず検討したいのが、旧耐震住宅の現状を正確に把握するための耐震診断です。
国土交通省は、旧耐震基準で建てられた住宅に対する耐震診断や耐震改修を支援し、自治体が行う補助制度を後押ししています。
診断の結果に基づき耐震補強を行い、必要な条件を満たせば、耐震基準適合証明書や住宅耐震改修証明書を取得でき、住宅ローン減税や各種税制優遇の対象となる場合があります。
このように、耐震性を裏付ける書類を整えることで、買主は住宅ローンを利用しやすくなり、将来の売却においても選ばれやすい物件に近づけることができます。

次に、建物そのものの印象を高めるための住まいのコンディション改善が重要です。
長年使用していない部屋の整理や清掃を行い、雨漏りやひび割れ、設備の不具合など、生活上支障が出やすい箇所を点検し、可能な範囲で修繕しておくことで、見学時の不安を大きく減らせます。
また、耐震診断結果や改修内容、点検記録などを整理しておけば、建物の状態を具体的に説明しやすくなり、買主は「見えない部分」に対する心配を和らげることができます。
外観や玄関まわりを整え、日常的に風通しや換気を行っておくことも、印象を良くするうえで有効な対策です。

さらに、売却戦略そのものを慎重に組み立てることが、旧耐震住宅を売れにくいままにしないための大切な視点です。
耐震診断や補強、整理・修繕の進み具合を踏まえ、売却開始の時期を見極めることで、より好条件での成約を期待できます。
価格設定については、築年数や耐震性、改修の有無などを総合的に考え、過度に高い価格を避けつつ、必要な投資や税負担も見据えたバランスを検討することが大切です。
そして、耐震診断の結果、実施した改修内容、利用した補助制度や減税の有無などを丁寧に開示し、安心材料として提示することで、買主が納得して判断しやすい売却につなげることができます。

相続した旧耐震住宅を上手に手放すためのポイント

旧耐震住宅を相続した場合は、まず相続登記と名義整理を済ませることが重要です。
令和6年4月1日から、不動産の相続登記は「相続で取得したことを知った日」から3年以内の申請が法律上の義務とされています。
名義が亡くなった方のままでは、売却契約の締結や解体工事の発注など、実務が滞りやすくなります。
そのため、遺産分割協議がまとまっていない場合でも、相続人申告登記などを利用して早めに権利関係を整理しておくことが、スムーズな売却や活用につながります。

相続した旧耐震住宅を売却する際には、「相続空き家の3,000万円特別控除」が利用できるかを確認することが大切です。
この特例は、被相続人が1人で所有し、かつ居住していた家屋とその敷地を相続した相続人が、一定の期限内に譲渡した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
適用を受けるには、旧耐震家屋を耐震リフォームなどで耐震基準を満たす状態にしてから売却するか、家屋を取り壊して更地として譲渡することなどが条件とされています。
売却方法や時期によって適用可否や税負担が変わるため、条件を事前に整理してから方針を検討することが欠かせません。

旧耐震住宅を相続した家族が後悔しないためには、売却・解体・活用といった複数の選択肢を比較しながら、家族間で時間をかけて方針を共有することが大切です。
老朽化が進み倒壊や行政指導のリスクが高い場合は、解体や特例の利用を優先する選択肢も検討されますが、思い出や将来の利用意向を尊重した判断も必要になります。
また、相続登記の義務化や空き家特例の適用期限など、法制度の期限も踏まえながら、費用・税金・将来の管理負担を比較検討すると、納得感の高い決断がしやすくなります。
このように、権利関係の整理と税制の確認、家族間の話し合いを並行して進めることが、旧耐震住宅を上手に手放すための基本的な流れです。

まとめ

旧耐震住宅はそのままでは売れにくく、資産価値の目減りや空き家化などのリスクが高まります。
一方で、耐震診断や耐震補強、整理や修繕、適切な価格設定や情報開示を行うことで、買主から選ばれやすくすることは十分可能です。
相続した旧耐震住宅についても、登記や名義整理、特別控除の活用など、早めの手続きと方針決定が重要です。
当社では、お客様の状況を丁寧に伺い、最適な売却戦略や対策をご提案いたします。
旧耐震住宅の売却や相続でお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。